Untitled document

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА НА „ЕКСПАТ БЕТА“ АДСИЦ за 2022 година -

допълнен

I. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО

1. Собственост и управление

„Експат Бета“ АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за

секюритизиране на недвижими имоти, по смисъла на Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел. Дружеството функционира като своеобразна колективна инвестиционна

схема за инвестиране в недвижими имоти. „Секюритизация на недвижими имоти“ означава,

че Дружеството закупува недвижими имоти с паричните средства, които е набрало от

инвеститори, чрез издаване на ценни книжа /акции, облигации/.

Дружеството е регистрирано в Търговския Регистър към Агенция по вписванията с ЕИК

200059488.

Експат Бета АДСИЦ има лиценз от Комисията за финансов надзор /КФН/ от 23 август 2008 г. и

е регистрирано за търговия на Българска Фондова Борса с борсов код E7P.

Експат Бета АДСИЦ е със седалище и адрес на управление гр. София, район Средец, ул. Г. С.

Раковски № 96А.

Дейността на дружеството не е ограничена със срок.

Експат Бета АДСИЦ има едностепенна система на управление. Дружеството се управлява от

съвет на директорите в състав:

Марина Пламенова Тодорова ;

Евгения Арсенова Симеонова ;

Джулия Сашева Кацарова.

Дружеството не е назначавало прокуристи и търговски пълномощници.

Дружеството се представлява от Изпълнителния директор Марина Пламенова Тодорова.

Във връзка с осъществяване на основната си дейност Експат Бета АДСИЦ има сключени

договори със следните лица:

 Банка – „Първа Инвестиционна Банка“ АД със седалище и адрес на управление гр.

София, бул. „Драган Цанков“ №37

 Обслужващо дружество – „Експат Капитал“ АД , ЕИК 175192462, със седалище и адрес на

управление гр. София, ул. Г. С. Раковски № 96А, представлявано от Изпълнителните

директори Николай Василев Василев и Никола Симеонов Янков, заедно и поотделно.

 Дружеството няма право да осъществява дейностите по експлоатация и поддръжка на

придобитите недвижими имоти самостоятелно, поради което е възложило тези дейности

на обслужващото дружество.

 Оценители на придобиваните недвижими имоти – „Адванс Адрес Експертни Оценки“

ЕООД, гр. София, бул. „Арсеналски „ № 11, ет. 1

 Независимфинансоводит за2022г.–одиторскодружество„Крестън БулМар-Финансов

одит“ ООД, Регистрация № 119 със седалище и адрес на управление гр. София, ул. Найчо

Цанов № 172, представлявано от Величка Стоянова Маркова.

2. Предмет на дейност

Експат Бета АДСИЦ инвестира парични средства, набрани чрез емисии ценни книжа, в

недвижими имоти /секюритизация на недвижими имоти/ посредством покупка на право на

собственост и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и

подобрения в тях с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг,

аренда и/или продажбата им.

3. Инвестиционни цели

Основната инвестиционна цел на Дружеството е нарастване стойността на инвестициите

и получаване на текущ доход при контролиране на риска, включително и чрез

диверсификация на портфейлаот недвижими имоти. В разгърнат вид, инвестиционнитецели

на Дружеството са:

Запазване и нарастване пазарната цена на акциите, издадени от Дружеството, чрез

реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на риска;

Осигуряване на текущ доход на акционерите под формата на паричен дивидент;

Реализация на печалба от ръста в стойността на недвижимите имоти, при тяхната

продажба;

Осигуряване на ликвидност на инвестицията на акционерите чрез приемане на

акциите на дружеството за търговия на регулиран пазар.

4. Изисквания и ограничения към активите – предмет на секюритизация

Дружеството може да инвестира в право на собственост и други /ограничени/ вещни права

само върху недвижими имоти, находящи се на територията на Република България.

Дружеството може да придобива вещни права върху поземлени имоти /земя/, определени

споредосновното имиконкретно предназначение,съгласноустройственитесхемии планове

и подробния устройствен план, както следва:

 Имоти с бизнес и търговско предназначение: магазини, складове, индустриални, бизнес и

офис сгради, парцели, терени, паркоместа и/или гаражи и оборудване /в процес на

изграждане или завършени/;

 Имоти с хотелско предназначение: хотели, пансиони,курортни и вилниселища,парцели,

терени, паркоместа и/или гаражи и оборудване /в процес на изграждане или завършени/;

Имоти с жилищно предназначение: апартаменти, общежития, къщи, вили,

парцели, терени, паркоместа и/или гаражи и оборудване /в процес на изграждане или

завършени/;

Имоти със спортно и/или развлекателно предназначение;

Селскостопанска земя;

Земя от горския фонд с перспектива за застрояване.

Дружеството може да придобива право на собственост и други /ограничени/ вещни права и

върху новоизградени и завършени сгради - жилищни, индустриални, стопански, както и

части от такива сгради.

Съгласно закона и устава на Дружеството, то не можеда придобива недвижимиимоти, които

са обект на правен спор.

5. Критерии за избор на недвижими имоти

При избора на имоти за секюритизация Дружеството се ръководи от приетите от съвета на

директорите конкректни критерии в рамките на общите изисквания и ограничения,

установени в закона и устава.

II. РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА

През 2022 г. Експат Бета АДСИЦ съсредоточи дейността си върху две основни направленя:

- Търсене на възможности за покупко-продажба на привлекателни за Дружеството, съответно

клиентите, имоти;

- Търсене на възможности за инвестиции в другиимоти на атрактивни цени и в привлекателни

райони, както и за продажби и отдаване под наем на притежаваните.

1. Инвестиционен портфейл

През 2022 г. след открита счетоводна грешка е отписана земя, която не е била собственост на

дружеството, в резултат на което, Дружеството е притежавало инвестиционни имоти със

справедлива /балансова/ стойност 6 037 хил. лв. след корекцията /виж бележка 14/.

През периода 01.01.2022 – 31.12.2022 дружеството:

•не е закупувало недвижими имоти;

•не е продавало недвижими имоти;

•намалило е балансовата стойност на имотите по справедлива стойност с 85 хил. лв. / по

оценка от лицензирани оценители/, от които 26 хил. лева са в резултат на отписване на земя,

която не е била собственост на дружеството.

Към 31.12.2022 г. Дружеството притежава инвестиционни имоти със справедлива стойност 5

978 хил. лв.

Към 31.12.2022 г. съставът на инвестиционните имоти на дружеството включва:

 Имоти с хотелско предназначение, включващи:

-Поземлени имоти в к.к. Камчия;

 Селскостопански имоти, включващи:

-Поземлени имоти и селскостопанска сграда в с. Паничерово, общ. Гурково.

III. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО И ЧЛ. 100Н, АЛ. 7 ОТ

ЗАКОНА ЗА ПУБЛИЧНОТО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА

1. Анализ на развитието и резултатите от дейността на Дружеството

През 2022 г. Дружеството е реализирало 2 хил. лева приходи /2021 г. 295 хил. лева /.

Съгласно изискванията на Закона за дружеството със специална инвестиционна цел

независимите експерти от „Адванс Адрес Експресни оценки“ ЕООД оценяват недвижимите

имоти преди тяхното закупуване и в края на всяка финансова година, или при настъпване на

промяна с повече от 5 на сто в индекса на цените на недвижимите имоти, или в индекса на

инфлация, определен от Националния статистически институт.

Към 31 декември 2022 годинаинвестиционните имоти вБаланса на Дружеството саотразени

по тяхната пазарна стойност и са в размер на 5 978. лв. Съгласно счетоводната политика на

Дружеството във финансовите отчети е използван моделът на справедливата стойност за

последваща оценка на инвестиционните имоти. Разходите в резултат от промяната в

справедливата им стойност през периода са в размер на 59 хил. лв.

Разходите за управление и обслужване на Дружеството, съгласно ЗДИСЦ и чл. 60 от устава на

Експат Бета АДСИЦ, в рамките на една календарна година, не може да надхвърля 15 на сто

от стойността на активите по баланса на Дружеството, включен в годишния финансов отчет

за годината на начисляването на разходите. Разходите за управление и обслужване на

Дружеството включват: разходите за възнаграждения на членовете на съвета на директорите и

на персонала, на обслужващото дружество, на регистрирания одитор, оценители и банката-

депозитар. Тези разходи за 2022 година са в размер на 47 хил. лв. и представляват 0,78 % от

стойността на активите по баланса.

Нетният резултат на Дружеството за периода е загуба в размер на 109 хил. лв.

2. Важни събития, настъпили през отчетния период и влиянието им върху резултатите във

финансовия отчет

Няма.

3. Перспективи за бъдещо развитие на Дружеството

Пазарът на недвижими имоти отчита ръст в обемите и цените през последните периоди,

особено жилищния сегмент. Това обстоятелство няма да има потенциален положителен

ефект за Дружеството, доколкото инвестициите му в имоти с жилищно предназначение са

продадени . Същевременно в другите сегменти на имотния пазар също се наблюдава по –

интензивно движение, което също създава възможности пред дружеството, доколкото то

разполага с атрактивни имоти в курортни зони, а през предходните периоди са направени

инвестиции и в селскостопански имоти, които стават все по-привлекателни и осигуряват

нови източници на доходи.

Във връзка с последното следва да се има пред вид, че с изменения в Закона за собствеността и

ползването на земеделски земи /ЗСПЗЗ/ през 2014 г. се ограничава правото на собственост

върху земеделски земи на търговски дружества, в които преките или косвените съдружници

или акционери са лица, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим,

включително техните учредители, както и акционерни дружества с акции на приносител.

Доколко дружествата със специална инвестиционна цел са създадени на база на специалния

Закон за дружествата със специална инвестиционна цел /ЗДСИЦ/ и са акционерни

дружества, чиито капиталови ценни книжа са свободно прехвърляеми и търгувани на

регулиран пазар, нито самото предприятие, чрез управителните си органи, нито самите

управителни органи биха могли да упражнят контрол върху сделките, придобиването и

собствениците на ценните му книжа.

Прилагането на тези изисквания по отношение на дружеството със специална

инвестиционна цел би могло да доведе до неблагоприятен ефект за Дружеството и

перспективите му за развитие, доколкото ще засегнат плановете за този тип имоти.

4. Действия в областта на научноизследователската и развойната дейност

През 2022 г. Дружеството не е извършвало научно-изследователска и развойна дейност и

няма патенти и лицензи.

5. Информация, изисквана по реда на чл. 187 д и 247 от Търговския закон

5.1.На основание чл. 187 д от ТЗ съветът на директорите на Експат Бета АДСИЦ декларира,

че Дружеството не е придобивало собствени акции през отчетния период.

5.2.Придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съвета на директорите

през годината акции и облигации на дружеството – няма такива случаи.

5.3.Правата на членовете на съвета на директорите да придобиват акции и облигации на

Дружеството – няма ограничения; членовете на СД могат да придобиват акции и облигации

на Дружеството по реда на действащото законодателство. Съгласно чл. 16 от Закона срещу

пазарните злоупотреби с финансови инструменти лицата, които изпълняват ръководни

функции вемитент, уведомяват писмено КФН за сключенитеза тяхна сметкасделки с акции,

издадени от емитента, които са допуснати до търговия на регулирания пазар с дериватни или

други финансови инструменти, свързани с тези акции, в срок до 5 работни дни от

сключването на сделката. Задължението за уведомяване не се прилага, когато общата сума

на сделките не превишава 5000 лв. в рамките на една календарна година.

5.4.Участие на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено отговорни

съдружници, притежанието на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и

участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи,

управители или членове на съвети:

5.4.1. Марина Пламенова Тодорова, член на съвета на директорите и изпълнителен директор:

Участия в търговски дружество като неограничено отговорен съдружник – няма;

Притежаване на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество – няма;

Участия в управителни и/или контролни органи на юридически лица, извън Експат

Бета АДСИЦ:

Член на съвета на директорите на „Експат Алфа“ АД

Сключени договори за извършване на консултантска или друга дейност срещу

възнаграждение: договор за юридически консултант към Съвета на директорите на „Експат

Капитал“ АД.

5.4.2. Евгения Арсенова Симеонова, член на съвета на директорите

Участия в търговски дружество като неограничено отговорен съдружник – няма;

Притежаване на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество – няма;

Участия в управителни и/или контролни органи на юридически лица, извън Експат Бета

АДСИЦ: няма.

5.4.3. Джулия Сашева Кацарова, член на съвета на директорите

Участия в търговски дружество като неограничено отговорен съдружник – няма;

Притежаване на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество – няма;

Участия в управителни и/или контролни органи на юридически лица, извън Експат Бета

АДСИЦ: няма.

6. Наличие на клонове. Притежание на дялове или акции от обслужващо дружество

Експат Бета АДСИЦнямаклонове. Дружеството не притежавадялове или акции от обслужващо

дружество.

7. Основни рискове пред дейността и политика на Дружеството по управлението им

Инвестициите на Дружеството в недвижими имоти са подложени на различни рискове,

включително рискове, типични за инвестирането в недвижими имоти, както и рискове,

специфични за Дружеството. В случай, че инвестициите на Дружеството не генерират

достатъчно приходи за покриване на неговите разходи, включително по обслужване на

евентуално взети заеми, Дружеството ще увеличи задлъжнялостта си. Това би имало

сериозно негативно отражение върху размера на печалбата на Дружеството и следователно –

върху размера на разпределяните дивиденти между неговите акционери,

както и на пазарните цени на акциите на Дружеството.

Секторни рискове

Приходите, печалбата и стойността на притежаваните от Дружеството имоти могат да бъдат

неблагоприятно засегнати от множество фактори : конюнктура на пазара на недвижими

имоти, способностите на Дружеството да осигури ефективно управление, поддръжка на

имотите, икономическия климат в страната и други.

Възможно е, ако дружеството бъде принудено да продаде бързо притежаван имот, това да

стане на по-ниска от пазарната цена или справедливата цена, което да намали планираната

възвръщаемост от дейността на Дружеството. Поради това ръководството на Дружеството

счита, че влиянието на този риск ще бъде сериозно и в случай на необходимост Дружеството

може да не е в състояние да получи справедлива цена за имотите, предложени за продажба.

В процеса на придобиване на активите на Дружеството съществува риск от забавяне

сключването на сделката в сравнение с първоначално планираните срокове или разходи.

Това от своя страна може да доведе по повишаване цената на придобиване. За да ограничи

този риск, Дружеството осъществява непрекъснат контрол върху процесите на придобиване

на имоти, с оглед спазване на предварително заложените бюджети и срокове.

Рискове, специфични за дружеството

Оперативния риск се отнася да риска от загуби или неочаквани разходи, свързани с

дейността на дружеството, проблеми в текущия контрол. Доколкото Експат Бета АДСИЦ по

закон не може да извършва дейности извън определените в Закона за дружествата със

специална инвестиционна цел, основните оперативни рискове са свързани със загуби,

предизвикани от дейността на обслужващото дружество, банката-депозитар и управителния

орган на дружеството. С цел да ограничи възможните загуби Експат Бета АДСИЦ сключва

писмени договори с обслужващото дружество и банката-депозитар, които ясно

регламентират правата, задълженията и отговорностите на страните при нарушаване на

договорите, а изпълнението се контролира от Дружеството, чрез съвета на директорите.

Общи /системни/ рискове

Общите /системни/ рискове , които се отнасят до всички стопански субекти в страната и са

резултат от външни за Дружеството фактори, върху които то не може да оказва влияние.

Такива са регулационен, кредитен, валутен, инфлационен и политически рискове,

неблагоприятни промени в данъчните и други закони, макроикономически риск и влияние на

световната финансова криза.

С направените промени в ЗСПЗЗ от м. май 2014 г. /ДВ бр. 38/2014 г./ и м. февруари 2015 г.

/ДВ бр.14/2015 г./ съществува риск дружествата със специална инвестиционна цел, които

инвестират в земеделска земя да бъдат санкционирани в огромен размер в случай, че сред

акционерите им има лице, попадащо в някоя от категориите лица, нямащи право да

притежават собственост върху земеделска земя.

8. Изпълнение на Програмата за прилагане на международно признатите стандарти за добро

корпоративно управление /чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК/

Програмата за прилагане на международно признатите стандарти за добро корпоративно

управление на Експат Бета АДСИЦ е изготвена и приета от Съвета на директорите на

28.03.2008 г. Програмата определя правата и задълженията на отделните участници в

Дружеството – съвета на директорите, мениджмънта, акционерите и заинтересуваните лица и

регламентира процедурите и механизмите за вземането на корпоративни решения. През

2022 г. Дружеството е спазвало програмата и не е правило изменения в нея. В съответствие с

принципите за добро корпоративно управление, политиката на СД на Дружеството и през

2022 г. бе насочена към гарантиране възможността на акционерите да упражняват своите

основни права, съгласно нормативната уредба и устава на Дружеството, както и за

разкриването на необходимата информация от Експат Бета АДСИЦ, съгласно Закона за

публичното предлагане на ценни книжа /ЗППЦК/, Търговски закон /ТЗ/ и наредбите,

регламентиращи изискванията към дружествата със специална инвестиционна цел.

Съветът на директорите направи анализ на програма за добро корпоративно управление в

края на годината и действията, които се предприемат за изпълнение на поставените цели.

Установи се, че действията през изтеклата година допринасят за изпълнение на програмата и

спомагат за поддържане на добро корпоративно управление в Експат Бета АДСИЦ.

На този етап не се налага преоценка на програмата и промяна, а само набелязване на

действия за 2023 г.

През 2016 г. съвета на директорите на Експат Бета АДСИЦ прие да спазва по

целесъобразност, посочения в чл. 100н, ал. 8, т.1, буква „а“ Кодекс за корпоративно

управление, одобрен от заместник –председателя на КФН – Национален кодекс за

корпоративно управление, създаден през октомври 2007 г. и утвърден от Националната

комисия по корпоративно управление, последващо изменен през февруари 2010 г. и април

2016 г.

Информация относно изпълнението на принципите и препоръките на Националния кодекс за

корпоративно управление, в съответствие с принципа „спазвай или обяснявай“,

включваща изискуемата по чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК информация, е представена в

Декларацията за корпоративно управление.

Осигуряване защита на правата на всеки един от акционерите

Дружеството осигурява необходими условия и информация, за да могат акционерите да

упражняват своите права, както и гарантира целостта на информацията.

В изпълнение на задълженията, произтичащи от чл. 116г от ЗППЦК Експат Бета АДСИЦ

осъществява ефективна връзка между управителния орган и всеки един от акционерите и

лицата, проявили интерес да инвестират в ценни книжа на Дружеството, като им предоставя

информация относно своето текущо финансово и икономическо състояние, както и всяка

друга информация, на която те имат право по закон в качеството си на акционери или

инвеститори.

Разкриване на информация и инициативи, насочени към акционерите

Спазвайки изискванията на чл. 116г , ал. 3, т. 4 от ЗППЦК, всички необходими отчети и

уведомления от Дружеството до КФН, регулирания пазар – БФБ АД и Централен Депозитар

АД са подготвени и изпратени в регламентираните срокове.

Съгласно изискването на чл. 43а и сл. от Наредба № 2 на КФН, във връзка с чл. 100т, ал. 3 от

ЗППЦК, Дружеството разкрива регулираната информация и пред обществеността чрез

избрана от него медия – Инвестор.БГ. Цялата информация, предоставена на медията, е

налична на следния интернет адрес: www.investor.bg.

Своевременно е осигурено публикуването на задължителната информация на дружествения

сайт www.expat.bg.

Цялата кореспонденция с КФН, БФБ АД и Централен Депозитар е обработвана в срок и с

грижата на добър стопанин, по начин, който обикновено се счита, че е в интерес на всички

акционери на дружеството.

Материалите за свиканите общи събрания са били изпращани и предоставяне своевременно

на всички акционери, поискали да се запознаят с тях.

Одиторски доклади за всеки от периодите,закоито сеизискват одитирани финансови отчети

Одиторските доклади към одитирани годишни финансови отчети за периода 2008 – 2022 г.

са представени заедно с одитираните финансови отчети в КФН.

Междинни финансови отчети

Междинните финансови отчети за 2022 г. са представени в КФН:

1-во тримесечие на 2022 г.

2-ро тримесечие на 2022 г.

3-то тримесечие на 2022 г.

4-то тримесечие на 2022 г.

Роля на Съвета на директорите за осигуряване на добро корпоративно управление на

компанията

През 2022 г. Съветът на директорите регулярно е провеждал заседания, които са свиквани

надлежно, по предварително предоставяни материали и направени предложения. Решения

на съвета на директорите са взети единодушно и компетентно в съответствие с устава на

дружеството и правилника за работа на съвета на директорите. Протоколите са водени и се

съхраняват в съответствие с изискванията.

IV. ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ №2 КЪМ ЧЛ. 10, Т. 1 ОТ

НАРЕДБА № 2/09.11.2021 Г.

1. Информация в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки,

продукти и/или предоставени услуги с посочване на техния дял в приходите от продажби на

дружеството като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година

Експат Бета АДСИЦ поддържа относително постоянна структура на закупените имоти по

категории и райони на планиране в страната, като продължава политиката си да инвестира в

качествени перспективни имоти.

Към 31.12.2022 г. инвестиционните имоти включват:

Имоти с хотелско предназначение – на стойност 5 806 хил. лв.;

Селскостопански земи – на стойност 119 хил. лв.

Сграда на стойност 53 хил. лева

2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и

външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали,

необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с посочване на всеки

отделен продавач или купувач/потребител, като в случай, че относителния дял на някой от

тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби се предоставя информация за

всяко лице поотделно

Дружеството реализира приходи само в България, което се предпоставя от разпоредбите на

чл. 4, ал. 4 от ЗДСИЦ – недвижимите имоти, придобиване от дружеството със специална

инвестиционна цел, трябва да се намират на територията на Република България.

Към 31.12.2022 г. Дружеството има реализирани 2 хил. лева приходи.

Дружеството няма доставчици на материали, необходими за производството на стоки или

предоставянето на услуги.

3. Информация за сключени големи сделки и такива от съществено значение за дейността на

дружеството

Няма.

4. Информация относно сделките, сключени между дружеството и свързани лица през

отчетния период, предложения за сключване на такива сделки , както и сделки, които са

извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които

дружеството е страна, с почване на стойността на сделките, характера на свързаността и

всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху финансовото състояние на

дружеството

През отчетния период не са извършвани сделки със свързани лица, по смисъла на &1, т. 13

от ДР към ЗППЦК.

5. Информация за събития и показатели с необичаен за дружеството характер, имащи

съществено влияние върху дейността му и реализираните от него приходи и извършени

разходи. Оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година

През 2022 година няма събития и показатели с необичаен за Дружеството характер, имащи

съществено влияние върху дейността му.

6. Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес цел, посочване

финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от тези сделки са

съществени за дружеството

През отчетния период Дружеството няма сделки, водени извънбалансово.

7. Информация за дялови участия на дружеството, за основните му инвестиции в страната и

чужбина, както и инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група и

източниците/начините на финансиране

Дружеството може да инвестира в право на собственост и други /ограничени/ вещни права

само върху недвижими имоти, находящи се на територията на Република България.

Към нетекущите активи на Дружеството са отнесени инвестиционните имоти. Те са имоти в

Република България, използвани за дългосрочно получаване на приходи и не се ползват за

административни или производствени нужди. Първоначалната оценка на придобитите

инвестиционни имоти включва цената на придобиване, както и всички разходи, свързани с

покупката – данъци при придобиването, нотариалните такси, както и други разходи по

сделката. Към 31.12.2022 г. Дружеството отчита инвестиционни имоти по справедлива

/балансова/ стойност 5 978 хил. лв. Придобитите имоти представляват имоти с хотелско

предназначение и земеделски земи и сграда, разпределени в различни региони на страната.

Към 31.12.2022 г. Дружеството няма налични дълготрайни материални активи.

8. Информация относно сключените от дружеството в качеството му на заемополучател

договори за заем, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения

През отчетния период Дружеството не е сключвало договори за заем в качеството си на

заемополучател, включително не е предоставяло гаранции и поемало задължения.

9. Информация относно сключените от дружеството в качеството си на заемодател договори

за заем

През отчетния период Дружеството не е сключвало договори за заем в качеството си на

заемодател, включително не е предоставяло гаранции от всякакъв вид, в това число на

свързани лица.

10. Информация за използване на средствата от извършена нова емисия ценни книжа през

отчетния период

През отчетния период Дружеството няма извършена нова емисия.

11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във

финансовия отчет за финансовата година и по-рано публикувани прогнози за тези резултати

Дружеството не е публикувало прогнози за резултатите от текущата финансова година.

12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на

възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които

Дружеството е предприело или предстои да предприеме с оглед отстраняването им

Вътрешен източник на средства за Дружеството е акционерният капитал в размер на 5 143

хил. лева, изцяло внесен.

Текущите търговски и други задължения на Дружеството към 31.12.2022 г. са в размер на 1

222 хил. лева, които се увеличават спрямо предходната година, когато са в размер на 1 192

хил. лв .

Към 31.12.2022 г. Дружеството разполага с парични средства и текущи вземания /със срок

до една година/ в размер на 41 хил. лв. ( 2021 г.: 61 хил. лв.)

Дружеството счита, че не съществува опасност от възникване на трудности при погасяване

на задълженията.

13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на

размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на

финансиране на тази дейност

Дружеството секюритизира недвижими имоти. С оглед финансиране на своите инвестиции

Дружеството може, по решение на съвета на директорите, да увеличава своя капитал чрез

емитиране на нови акции до достигане на отчетна стойност на основния капитал от 200

милиона лева, както и да издава облигации с общ размер до 200 милиона лева.

Дружеството възнамерява да поддържа балансиран и качествен портфейл от имоти. Уставът

на Дружеството допуска то да придобива недвижими имоти /активи за секюритизация/ с

приходите от лихви, с допълнително набрани парични средства посредством емитиране на

ценни книжа, както и с банкови кредити, при спазване на изискванията на закона.

Потребностите на Дружеството от парични средства, извън средствата необходими за

придобиване на недвижими имоти, ще бъдат покривани в по-голямата си част от приходите от

оперативна дейност. Инвестициите в недвижими имоти ще бъдат финансирани чрез

собствени средства от продажби на имоти, за които има изгодни предложения, а при

необходимост от емитиране на акции на Дружеството, или чрез заемни средства.

Изборът на финансиране ще бъде съобразен с пазарните условия и наличието на ресурси,

като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на заемния ресурс.

14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи на

управление на Дружеството

През 2022 не са настъпили промени в основните принципи за управление на Дружеството.

15. Информация за основните характеристики на прилаганите от Дружеството в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на

рискове

Одитният комитет на Експат Бета АДСИЦ беше създаден с решение на Общото събрание на

акционерите от 04.02.2008 г. въз основа на измененията в Закона за независимия финансов

одит /ЗНФО/, уреждащи изискванията към независимия финансов одит на предприятия,

извършващи дейност от обществен интерес.

На проведеното редовно общо събрание през 2017 г. статутът на Одитния комитет е приведен в

съответствие с изискванията на новия Закон за независимия финансов одит и е в състав:

 Теодора Иванова Стойкова; 

Андрей Людмилов Брешков; 

Мария Димитрова Бойчинова.

На проведено редовно общо събрание през 2018 г. за членове на Одитния комитет са избрани :

 Марина Пламенова Тодорова;

 Теодора Иванова Стойкова; 

Мария Димитрова Бойчинова.

На проведено извънредно общо събрание през 2019 г. с пет годишен мандат е избран Одитен

комитет в състав:

 Евгения Арсенова Симеонова;

 Мария Тодорова Атанасова; 

Радка Георгиева Филипова.

На проведено редовно общо събрание през 2021 г. Радка Георгиева Филипова е освободена

по нейно желание и на нейно място е избрана Емилия Ташева Гюрова.

Контролът и управлението на риска по отношение на финансовото отчитане са приоритет на

Ръководството на Дружеството. В тази връзка са и разработените вътрешно-нормативни

документи, с които да се гарантира вярно и честно представяне на информацията във

финансовите отчети.

Експат Бета е приел програма за добро корпоративно управление. Целта на програмата е да

гарантира:

1. Защита на правата на акционерите;

2. Обезпечаване на равнопоставеното им третиране, включително на миноритарните

акционери;

3. Осигуряване на запазване и нарастване на стойността на инвестициите;

4. Повишаване на прозрачността и публичността на дейността на Дружеството и

управителните органи;

5. Подобряване на нивото на информационна обезпеченост на акционерите;

6. Подобряване на процесите, свързани с разкриване на информация от Дружеството, в

изпълнение на нормите на действащото законодателство;

7. Осигуряване на възможност за ефективен надзор върху дейността на Дружеството и

управителните органи от страна на Комисията за финансов надзор.

Корпоративното управление на Експат Бета АДСИЦ осигурява изпълнение на целите на

Дружеството, осъществяването на ефективен контрол върху управлението, както и

гарантиране на неговата лоялност и своевременно докладване пред акционерите.

Създадената система за управление на рисковете осигурява ефективно упражняване на

контрол при създаването, отчитането и управлението на всички документи, в т.ч.

финансовите отчети и другата регулирана информация, която Дружеството е длъжно да

предоставя, в съответствие със законовите разпоредби.

16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната финансова

година

Към 31.12. 2022 г. Съветът на директорите е в състав:

Марина Пламенова Тодорова;

Евгения Арсенова Симеонова;

Джулия Сашева Кацарова.

17. Информацияза размера навъзнагражденията,наградитеи/илиползитена всекиотчленовете

на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година

Всеки от членовете на съвета на директорите получава месечно възнаграждение.

По решение на общото събрание на акционерите, при постигнати добри финансови

резултати от Дружеството на членовете на съвета на директорите може да бъде изплатено

допълнително възнаграждение, представляващо процент от реализираната печалба от

дружеството за съответната година.

Във всички случаи възнаграждението на членовете на съвета на директорите следва да е

съобразено с изискванията на чл. 9 от Устава на Дружеството, регламентиращ максималния

размер на разходите за управление на Дружеството.

През 2022 г. дружеството е изплатило възнаграждения на ключов управленски персонал

както следва: 24 хил. лв. (2 021 – 24 хил. лв.)

Дружеството не дължи суми за изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране или

други подобни обезщетения на членовете на СД. Няма условни или разсрочени

възнаграждения на членовете на СД, възникнали през годината.

18. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните органи акции на

дружеството, включително акциите, притежавани от всеки от тях поотделно и като

процент от акцитеот всеки клас, како и предоставени им от дружеството опции върху негови

книжа

Към датата на настоящия доклад членовете на съвета на директорите на Експат Бета АДСИЦ

притежават пряко и/или непряко акции на Дружеството както следва:

 Евгения Арсенова Симеонова – член на съвета на директорите притежава 95 броя акции на

дружеството.

Дружеството не е учредявало опции върху свои книжа.

19. Информация за известните на дружеството договорености, в резултата на които в бъдещ

период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от

настоящи акционери или облигационери

Към датата на изготвяне на настоящия доклад на Дружеството не саизвестни договорености, в

резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял

акции или облигации от настоящи акционери или облигационери.

20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи

задължения или вземания на дружеството в размер най-малко на 10 на сто от собствения му

капитал

,През отчетния период Дружеството няма висящи съдебни, административни или

арбитражни производства, касаещи задължения или вземания в размер най-малко 10 на сто от

собствения му капитал.

21. Данни за директора за връзки с инвеститорите

Директор за връзки с инвеститорите е Никола Симеонов Янков.

Адрс за кореспондеция – град София, ул. Г.С. Раковски 96А

Телефон +359 2 980 1881

E-mail: Office@expat.bg

V. ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ №3 КЪМ ЧЛ. 10, Т. 2 ОТ

НАРЕДБА № 2/09.11.2021 Г.

1. Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар

в Р. България или друга държава членка.

Няма такива.

2. Информация относно прякото и непряко притежаване на 5 на сто или повече от правата на

глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите и размера на

дяловото им участие и начина по който се притежават акциите

ДФ Експат Глобални Облигации - пряко

Дир.БГ АД- пряко

Кейо Инвестмънтс ЕООД - пряко

ДФ Експат Акции Развити Пазари - пряко

513 804 бр.9,99%

450 000 бр.8,75%

455 799 бр.8,86%

274 929 бр.5,35%

3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права

Няма такива.

4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които могат да

доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас

Няма такива.

5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие , изменят се или се

прекратяватпоради промяна вконтрола надружествотоприосъществяванена задължително

търгово предлагане

Няма такива.

VI. АНАЛИЗ ИРАЗЯСНЕНИЕ НА ИНФОРМАЦИЯТА ПОПРИЛОЖЕНИЕ 3 ОТНАРЕДБА

2/09.11.2021 Г. И ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ

1. Структура на капитала на Дружеството

,Към 31.12.2022 г. основният капитал на Дружестото е в размер на 5 143 190 лева,

разпределени в 5 143 190 броя обикновени, безналични акции с номинал 1 лев всяка.

Към 01.01.2022 г. неразпределената печалба е е била в размер на 550 хил. лв., но същата е

намалена е с 26 хил. лв. за сметка на отписване от баланса на дружеството на погрешно

заведена оценка на инвестиционен имот. Към 31.12.2022 е в размер на 524 хил. лв.

Финансовият резултат за 2022 г. е загуба от 109 хил. лв. За 2021 г. резултатът е загуба от 417

хил. лв.

2. Ограничения върху прехвърлянето на ценните книжа, като ограничения за притежаването на

ценни книжа или необходимост от полувамане на одобрение от дружеството или друг

акционер

Акциите на Експат Бета АДСИЦ се прехвърлят свободно, при спазване на изискванията на

действащото законодателство за сделки безналични ценни книжа. Уставът, както и други

актове на Експат Бета АДСИЦ не могат да създават ограничения или условия относно

прехвърлянето на акциите.

3. Информация относно прякото и непрякото притежание на 5 на сто или повече от правата на

глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите, размера на

дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите

Акциите се притежават пряко, съгласно информация от Централен Депозитар.

4. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права

Към 31.12.2022 т. няма акционери със специални контролни права.

5. Система за контрол при упражняване на правото на глас в случаите, когато служители на

дружеството са и негови акционери и когато контролът не се упражнява непосредствено от

тях

Към 31.12.2022 г. няма такива служители.

6. Ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас на акционерите с

определен процент или брой гласове, краен срок за упражняване на правата на глас или

систем, при които със сътрудничество на дружеството финансовите права, свързани с

акциите, са отделение от претежаването на акциите

Могат да възникнат две ограничения по закон: а) гласуването на определени сделки със

свързани лица според чл. 115 и чл. 115 а ЗППЦК и б) съгласно чл 115б, ал. 1 от ЗППЦК,

правото на глас се упражнява от лицата, вписани в регистрите на Централния депозитар като

акционери 14 дни преди датата на общото събрание

7. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които могат да

доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас

Дружеството няма информация за наличие на такива споразумения.

8. Разпоредби относно назначаването и освобождаването на членовете на управителните

органи на дружеството и относно извършването на изменения и допълнения в устава

Съгласно устава на Експат Бета АДСИЦ:

Член 28

1) Общото събрания взема решения по следните въпроси:

1. Изменя и допълва настоящия устав;

Член 37

1) Дружеството се управлява и представлява от съвет на директорите,който се състои от 3 /три/

до 9 /девет/ дееспособни физически лица, избрани от общото събрание на акционерите;

2) Съветът на директорите на Дружеството се избира за срок до 5 /пет/ години. Първият съвет

на директорите са избира за срок до 3 /три/ години;

3) Членовете на съвета на директорите могат да бъдат преизбирани без ограничения;

4) Членовете на съвета на директорите могат да бъдат освободени от длъжност и преди

изтичане на мандата, за който са избрани.

9. Правомощия на управителните органи на дружеството, включително правото да взема

решения за издаване и обратно изкупуване на акции на дружеството

Съгласно устава на Експат Бета АДСИЦ:

Член 40

3)Съветът на директорите на Дружеството:

В продължение на 5 /пет/ години, считано от датата на възникване на Дружеството, съветът на

директорите може да увеличава капитала на Дружеството, чрез издаване на нови акции.

Общият номинален размер, с който се увеличава капитала на Дружеството по реда на

преходното изречение не може да надхвърля 200 000 000 /двеста милиона/ лева, независимо

от броя на осеществените емисии /отделни увеличения/, с които е реализирано посоченото

максимално увеличение. За увеличение на капитала на Дружеството с повече от 200 000 000

/двеста милиона/ лева е необходимо решение на Общото събрание на акционерите.

10. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или се

прекратяватпоради промяна вконтрола надружествотоприосъществяванена задължително

търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите когато разкриването на тази

информация чоже да причини сериозни вреди на дружеството; изключението по

предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е длъжно да разкрие

информацията по силата на закона

Няма съществени договори, които биха влезли в сила, биха се изменили или прекратили

поради смяната на контролиращия акционер на Дружеството.

11. Споразумения между дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на

обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на

трудовит правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане

Няма такива.

VII. Информация по чл. 31, ал. 1 от ЗДСИЦДС

1.1. Информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо общия

размер на инвестициите в недвижими имоти:

Няма такива.

1.2. Информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5 на сто

общата стойност на инвестициите в недвижими имоти:

Няма такива.

1.3. Информация за спазване на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал.

1 и 2:

1.3.1.Спазено е изискването на чл. 5, ал. 7 от ЗДСИЦДС най-малко 70 на сто от активите

на дружеството със специална инвестиционна цел, инвестиращо в недвижими

имоти, към края на всяко тримесечие следва да бъде в резултат на дейността по ал.

1, т. 2. В настоящия случай 100% от активите на дружеството са в резултат на

дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦ.

1.3.2. Спазено е изискването на чл. 5, ал. 9 от ЗДСИЦДС най-малко 70 на сто от брутните

приходи за съответната финансова година на дружество със специална

инвестиционна цел, инвестиращо в недвижими имоти, следва да бъде в резултат на

дейността по ал. 1, т. 2. В настоящия случай дружеството 100% от приходите са в

резултат на дейността по ал. 1, т. 2.

1.3.3. Спазени са изискванията на чл. 25, ал. 1 - 5 от ЗДСИЦДС за допустими инвестиции.

През отчетния период дружеството не е извършвало инвестиции.

1.3.4. Спазени са изискванията на чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС за общи ограничения. През

отчетния период дружеството не е обезпечавало чужди задължения, вкл. по банкови

кредити; не е предоставяло и получавало заеми от лица, вкл. от банки; не е емитирало

дългови ценни книжа; не е вземало банкови кредити за придобиване на недвижими

имоти и за въвеждане в експлоатация на придобитите имоти; не е вземало банкови

кредити в какъвто и да е размер, вкл. за изплащане на лихви по банкови кредити и по

емисии дългови ценни книжа.

1.4. Информация за недвижимите имоти на територията на друга държава членка:

Няма такива

1.5. Информация по чл. 20, ал. 1, т. 1 от Наредба 2/09.11.2021 г.

1.5.1. Извършени строежи, ремонти или подобрения на недвижимите имоти

Не са извършвани строежи, ремонти или подобрения на закупените имоти